终于，楼市又回到了“政府定价”时代

文|凯风

8月2日，广州出台新规，明确规定，房地产项目不接受政府价格指导的，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

经过这一轮房价暴涨，「政府价格指导」终于又重出江湖。相比于其他城市欲遮还羞的「备案价格」，「政府价格指导」撕掉最后一层面纱，标志楼市重回“政府定价”时代。

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之所以说「重回」，是因为在1998年住房市场化改革之前，大多数楼盘都是采取政府定价模式。

1992年印发的《商品住宅价格管理暂行办法》规定，住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。各地所定的利润水平一般在5－10％之间。

然而，由于房地产开发周期较长，人力成本、物料成本一直都在变动，这一规定缺乏可操作性。加上我国加入WTO之后，市场化就成为主要改革方向，房价逐渐由政府控制变成市场调节。

2008年，全球遭遇金融危机，大多数城市房价下跌，部分仍在坚守“政府指导价”的城市，由于价格调整不及时，导致房价过高，企业怨声载道。

当时，南京一楼盘因为擅自降价，被当地房管部门认定属于不正当竞争，遭遇舆论反弹，最后南京“政府指导价”退出江湖。

2009年，四万亿横空出世，楼市重回上涨渠道，恢复政府指导价的声音不绝于耳。2013年，包括广州、北京在内的城市都推出了“备案价”制度，要求新房预售价格不得高于政府备案价。

结果，楼市阴阳合同盛行，楼盘多以“购房合同+装修合同”的形式规避限价政策进行售房，政府指导价名存实亡。

随着2014年中国楼市再度陷入政府，政府备案价退出江湖。直到2017年新一轮房价持续暴涨，包括广州、深圳、南京等在内的绝大多数城市，不仅重新恢复备案价制度，而且全面升级为「一房一价」，「政府定价」。

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楼市重回「政府定价」时代，究竟是好是坏？

从经济原理来看，任何一种商品，都受到价格信号调解。需求多了，价格上涨，从而让供求回归平衡；需求少了，价格下跌，供需最终也会回归平衡。

然而，「政府定价」的存在，相当于人为掐断市场调节的信号，不仅房价数据失真，对政府决策和购房都失去参考意义，而且，政府定价能否压制纸面上的成交价格，却压制不住真实价格。

当真实价格与政府定价之间出现背离，最终结果无非有三种：要么是开发商通过双合同加以规避；要么是寻租、腐败和监管套利层出不穷；要么是暂时被抑制的价格，在政策放松之后，会出现报复性反弹。

历史经验也证明了这一点。

每一次楼市「政府定价」的回流，都伴随着双合同的泛滥。2013年，广州等地的双合同让人印象深刻；2016年以来，在江苏、广东等地，“双合同”几乎成了楼市公开的秘密。

所谓双合同，一份是满足政府定价要求的购房合同，一份是代表住宅实际溢价的装修合同。由于装修合同的贷款成本更高，这就导致购房者不仅不能享受到政府定价的好处，而且其首付和利息成本都比之前要高。

有人说，只要打击双合同，一切问题都会迎刃而解。事情当然没有这么简单，既然价格信号失真，新房成交价不能体现市场真实供求关系，那么开发商就会转而推迟上市时间，延缓开发力度，这只会让供给进一步缩减，反而更加刺激房价上涨。

有地方为了防止阴阳合同，转而推出摇号抽签制度。摇号抽签看起来很公平，但操纵的空间更大。而且，摇号抽签，通过人为控制让名义房价低于真实房价，这就会导致更多潜在购房者蜂拥而至，大家都试图从中获得政府主动奉送的溢价空间，只会让整个楼市更加火热。

最关键的是，行政管制的触角伸得越远，监管套利和寻租的空间就越大。当新盘预售证、住宅网签资格都被人为限制时，会出现怎样的利益勾连，其实不难想象。

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过去的历史经验早已证明，「政府定价」并没有让买房更加轻松，反而带来无数的隐性成本，最终成了未来房价暴涨的助推剂。

既然如此，官方为何还这么热衷于「政府定价」？

一个原因是，相比于放松土地供给、增加保障房供应这些釜底抽薪的手段，「政府定价」操作起来更加轻松，而且不会影响政府从楼市里获得的土地财政。

另一个原因是，「政府定价」虽然不能让房价真正回归稳定，但至少在统计数字上看起来更好看，从而能够在形式上完成房价调控的任务，暂时纾解社会公众的不满。

然而，正如计划时代，限制了红糖的价格，并不会真正让人人买得起红糖一样，现在限制了住宅价格，也不会让人人都轻松买得上房子。这个道理并不难理解。

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